家を買うというのは、多くの人にとって一大決断、今まででいちばん大きな買い物になることが多いでしょう。ここでは特に土地を中心に、買い方や注意したいポイントを説明します。

　①土地はどこで、どう選べばいいか

　現在はマンションや賃貸アパート、あるいは実家に住んでいて、土地を持っていない場合はまず土地探しからスタートすることになります。建て替えではなくて、どこかに土地を買って、メーカーや工務店で建物を建てようというわけです。

　しかしもちろん、このケースでは分譲住宅を検討する余地があります。建売住宅ですね。土地と建物とがセットになっているので買いやすいわけですが、必ずしも希望のエリア、希望の広さ、間取りプランに近い物件があるとは限りません。

　そうなると、やはり土地から希望に合うものを探すことになります。希望するエリアの土地情報は、ネット上でも調べられます。希望する広さや予算などの条件検索で絞り込めます。　ある程度絞り込めたら、現地を見に行くか、取り扱っている不動産会社に連絡して案内、説明をしてもらいます。ここからは土地の現況によってやりとりが発生します。古い建物が建っていれば更地で引き渡すのか、買ってから解体するのか。逆に建物がなく、農地の場合、ライフラインはどうなっているのか。法的なこと、環境的なこと、費用的なこと。各パターンによって確認事項はさまざまです。とにかく、そこに希望する家を建てられるのか、そして建てた場合、表示されている土地価格以外にかかる費用はどれくらいになるのか。

　また、住宅展示場でもそのエリアの土地情報を扱っています。しかしある程度メーカーを絞ってからの相談になります。建物のイメージが決まっていて、メーカーも絞り込めていればそこからはじめてもいいでしょう。

　また、地元の不動産業者に直接聞くという方法もあります。ネットの土地情報に出してないような、個人で営業しているような業者です。このような業者は昔から限られた範囲での地主さんと代々付き合いがあり、大手の仲介業者とは違う活動をして、個人やデベロッパーと取引きしています。今後出そうな土地情報が聞けるかもしれません。

　いずれにしても大きな買い物なので慎重さは必要ですが、逆に見すぎて決められなくなる危険もありますから、10件以内くらいを目途に決めていきたいところです。

　②土地探しの注意点

　ネットの文面上の情報では、まず建物が建てられて居住できるかどうかの最低限の情報を確認。都市計画区域の区分、用途地域、現況、接道状況など。次に学校や買い物などのとりまく環境。いかに広くて安くても優先順位が高い施設が遠ければ考えなくてはいけません。現地の雰囲気はグーグルストリートビューなどでもある程度確かめられますが、絞り込めたら実際の現地を案内してもらいましょう。すぐ周辺に問題なさそうでも、たとえば少し離れたところに工場があり、何らかの臭い、音、振動などの可能性が隠れています。また、周辺に何らかの計画がないか、たとえばショッピングセンターは大型になるほどメリットとデメリットが出てきます。都市計画によって幹線道路が計画されている場合、最悪は土地が減って建て替え等ができない可能性もあります。前面道路が公道であることも確認が必要です。もし私道であれば工事だけでなく様々な場合に不自由が生じる可能性があるだけでなく、通行そのものに影響しかねません。自分で調べる他にも近隣への聞き込み調査が必要でしょう。また、現状の建蔽率＆容積率に余裕があるかどうかは、将来的に建て替えや増築のため確認が必要です。さらに用途地域が防火系の指定をされていると、木造での建て替えができない、あるいは特別な仕様を求められるといった規制にかかる可能性がありますので注意が必要です。

　現況が田んぼになっていたり高低差がある場合などは、思った以上に造成費がかかる場合があります。逆に造成済みや建物が建っている場合には地中埋設物の心配も。場合によっては試掘するなどの対応もありえます。元々あったのが工場などの場合、土壌汚染がされていないかも気にしましょう。すでに擁壁が建っていたり崖地も注意が必要です。擁壁は高さにもよりますが、開発許可を取って基準を充たしているものなら問題ありませんが、ただのコンクリートブロックなどを積み上げて土留めにしている場合は危険です。もし検討する場合は、面倒でも強度や許可、水抜き穴など専門的な確認をしましょう。同様に隣地が崖下、崖上になっている場合も危険です。程度にもよりますが、できるだけ避けましょう。

　また、地積が実測ではなく公簿面積の場合、測量による増減の処理をはっきりしておく必要もあります。前面道路が狭い場合はセットバック、建築の際に重機が入れるかといった想定もあります。電気、水道、ガスのライフライン状況も確認しておかないと、意外なほど多額の経費がかかることがあります。

　災害に弱い土地に対する意識は高まっていると思います。水害、土砂災害、地震などですね。最近は各地で豪雨災害も多発しています。自治体が発表しているハザードマップで確認しましょう。とはいえ、平地で購入するなら浸水の心配がないところなどほとんどないのが実際です。現実的に考えれば、ある程度許容しないと買えなくなるでしょう。地盤の強さはJ-SHISというサイト、活断層の位置などについては、国土地理院のサイトで確認できます。

　隣地や隣人は、住んでみないとわからないことも多いのですが、時には重大な問題になります。まず現地では、樹木も含め隣地に越境物がないか。あれば確実な処理が必要ですし、処理できないか難航するようでは買ってはいけません。越境していなくても、たとえば樹木が境界付近にある場合、根っこが地中越境し建物の基礎に影響するという事例もあります。また、境界杭が明確になっているか。なければ必ず隣地立会いのもと測量士に境界杭を打ってもらうことです。さらに、隣人のパーソナリティーはきわめて重要です。隣人にトラブルメーカーがいる場合、土地の購入は一気に失敗へ傾きます。よくあるゴミ屋敷や言いがかりほどではなくても、様々な形での嫌がらせや臭い、音によって日常生活を脅かされます。不動産会社への確認はもちろん、自らの目と耳で近隣の聞き込み調査が必要です。さらに曜日や時間帯を変えて現地を確認することもお勧めします。

・まとめ

　新しい土地、住んだことのない街では、思いがけずトラブルに巻き込まれることがあります。土地から探す場合も、建物に注ぐ情熱と同じくらい注意を払いましょう。